Loi Macron / Loi Alur / Loi Pinel et rapports locatifs : comprendre les nouvelles règles

EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX :

L’article 207 de la Loi Macron (Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques n° 2015-990 du 6 août 2015) modifie le régime des significations et notifications prévues par le statut des baux commerciaux.

Le congé triennal ou pour retraite du preneur :

Le législateur distingue le régime du congé donné par le preneur pour une échéance du bail, du congé donné pour le terme du bail ou au cours de la tacite reconduction.

L’article 201 I.I°(a) de la loi Macron modifie l’article L 145-4 du Code Commerce, supprime la référence à l’article L 145-9 pour y substituer les termes « au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire ».

En ce qui concerne le congé motivé par la demande des droits à la retraite du preneur, celui-ci peut être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le preneur a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au 2^ème alinéa de l’article L 145-4 du Code de Commerce (congé triennal).

Le congé du preneur donné pour le terme du bail ou en cours de bail tacitement reconduit :

L’article 207 I.II° de la loi Macron modifie l’article L 145-9 du Code de Commerce en supprimant la référence à la lettre recommandée pour ne retenir qu’un congé délivré par acte extrajudiciaire, dans ces deux situations.

Le congé du bailleur :

Si le bailleur peut donner congé pour le terme, au motif de construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation, accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, il est désormais clairement précisé que le congé ne peut être donné que par acte extrajudiciaire (article L 145-9 du Code de Commerce).

La demande de renouvellement :

La demande de renouvellement du preneur pourra être effectuée soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, alors que la réponse du bailleur devra être obligatoirement effectuée par acte extrajudiciaire.

La réponse du bailleur à la demande de renouvellement du preneur :

Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur, s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

Le droit de repentir du bailleur à la demande de renouvellement du preneur :

Désormais, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail et s’il décide par la suite de le renouveler, le nouveau bail prendra effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’acceptation du preneur au refus de renouvellement :

Désormais, le preneur doit dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation au refus de renouvellement du bailleur, soit saisir la juridiction compétente.

La demande du preneur au bénéfice du droit de priorité :

En cas de reconstruction d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction, faisant naître alors un droit de préemption de relocation au profit du preneur.

Pour bénéficier du droit de priorité, le preneur doit en quittant les lieux ou au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d’en user au propriétaire par acte extrajudiciaire ou désormais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en lui faisant connaître son nouveau domicile.

La demande déspécialisation partielle du preneur :

Le preneur peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Désormais le preneur doit faire connaître son intention son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La demande de déspécialisation plénière du preneur, la dénonciation aux créanciers inscrits, l’information aux autres locataires, la réponse au bailleur, le preneur peut demander à être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.

Lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

La demande peut désormais être faite au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La demande doit être dénoncée dans les mêmes formes, c’est-à-dire, (soit par courrier recommandé, soit par acte extrajudiciaire), aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

De la même façon le bailleur doit dans le mois de cette demande, en aviser dans les mêmes formes, (soit par courrier recommandé, soit par acte extrajudiciaire) ceux des locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vertu de l’exercice d’activité similaire à celle visée dans la demande.

A défaut par le bailleur d’avoir dans les trois mois de la demande notifié, dès lors, (soit par courrier recommandé, soit par acte extrajudiciaire), son refus, son acceptation ou encore les conditions il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.

La renonciation du preneur à la déspécialisation :

A tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le preneur qui a formé une demande de déspécialisation partielle ou plénière peut y renoncer en la notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« Qui peut le moins préfèrera le plus ».

Le débat entre la théorie de l’expédition et celle de la réception en matière de notification par lettre recommandée avec accusé de réception est loin d’être tranché.

La question de la date à retenir en cas de notification par LRAR ne pose problème que lorsque l’expédition est antérieure à la date butoir mais que sa première présentation ou sa réception est postérieure à cette date.

Il convient toutefois de se souvenir qu’en matière de baux commerciaux, le preneur bénéficie d’un statut protecteur et qu’il devrait être retenu l’intérêt de celui-ci.

N’oublions pas que l’article R.145-38 du Code de Commerce prévoit que lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

Les enjeux en matière de baux commerciaux sont tels que pour assurer la sécurité juridique, il s’avèrera nettement préférable de de procéder par voie de signification par acte extrajudiciaire.

Il n’existe, au surplus, qu’une indemnisation forfaitaire couvrant la responsabilité professionnelle en cas de perte ou d’avarie  de la lettre recommandée. Elle est déterminée selon le niveau de recommandation :

• Niveau R1 : 16 €
• Niveau R2 : 153 €
• Niveau R3 : 458 €

La responsabilité professionnelle de l’huissier de justice, rédacteur de l’acte et agent significateur est, quant à elle, proportionnelle aux conséquences financières qui en découlent pour le requérant à l’acte.

 

EN MATIERE DE BAUX D’HABITATION :

La Loi Macron est venue modifier certaines dispositions de la Loi Alur en matière de droit des baux d’habitation.

Le congé :

L’article 15 relatif au congé distingue à présent, en cas d’acquisition d’un bien occupé trois hypothèses :

Si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement aux termes du contrat de location en cours.

Si le terme du contrat intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’aux termes de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur aux termes du contrat de location en cours ne prendra effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Le régime des locations meublées louées à titre de résidence principale, la Loi Macron amplifie encore l’assimilation du régime des locations meublées à celui des locations vides, le congé peut désormais être remis en mains propres contre récépissé ou émargement ou par acte extra judiciaire.

Le préavis court donc à compter de la signification, de la remise en mains propres ou de l’émargement.

La signification par voie d’huissier assurant une sécurité juridique et une absence de remise en cause possible.

 

Dispositions transitoires entre Loi Alur et Loi Macron :

Jusqu’à leur renouvellement ou leur reconduction tacite, les contrats des locations vides ou meublées en cours au 7 août 2015 (loi Macron) demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

A compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations vides deviennent donc régies par l’ensemble des dispositions de la Loi de 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, hormis ses articles 3 (mentions obligatoires du contrat), 17 (encadrement du loyer) et 17-2 (fixation du loyer de renouvellement qui ne s’applique qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement).

Pour ce qui est des baux meublés, à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, ils sont régis par l’ensemble des dispositions de la loi de 1989 en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de l’article 3, 1^er alinéa de l’article 22 et de l’article 25-6 et du 1 de l’article 25-9 qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement.

La co-location :

L’article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 issu de la loi Alur défini la co-location comme la location d’un même logement constituant leur résidence principale, par plusieurs locataires.

Ce régime ne s’applique pas aux couples pacsés ou mariés à la date de la signature du contrat. Il peut, en revanche, s’appliquer aux couples en union libre.

En cas de cautionnement,le congé ne met fin à la solidarité que si un nouveau co-locataire figure au bail. A défaut, la solidarité, tant de l’ancien co-locataire que de la personne qui s’est portée caution pour lui, ne s’éteint qu’à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Dispositions principales résultant de la Loi Alur et s’appliquant, désormais, à tous les baux :

• Le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d’un mois si le logement est rendu en bon état, que le logement soit vide ou meublé.

• Le préavis est réduit à un mois au lieu de trois mois pour toutes les locations vides en zone tendue et toujours pour les autres zones pour les motifs introduits par la Loi de 6 juillet 1989 (perte d’emploi, mutation ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, RSA) ou par la Loi Alur (état de santé du locataire, allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social).

• Toutes les actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites au bout de trois ans,

La Loi Macron précise également que seul l’état des lieux d’entrée peut être complété dans un délai de dix jours. L’état des éléments de chauffage continu toutefois à pouvoir être complété pendant le premier mois de chauffe (article 3-2 de la Loi Alur).

Il est important de noter que le locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit doit joindre le justificatif à son courrier de congé, faute de quoi son préavis sera de trois mois.

 « Qui peut le moins préfèrera le plus ».

Même si la loi prévoit une remise en mains propres contre émargement ou récépissé, il est toujours possible et préférable de faire rédiger par un huissier de justice l’acte et le faire délivrer par voie de signification pour assurer une totale sécurité juridique.

Il n’existe, au surplus, qu’une indemnisation forfaitaire couvrant la responsabilité professionnelle en cas de perte ou d’avarie  de la lettre recommandée. Elle est déterminée selon le niveau de recommandation :

• Niveau R1 : 16 €
• Niveau R2 : 153 €
• Niveau R3 : 458 €

La responsabilité professionnelle de l’huissier de justice, rédacteur de l’acte et agent significateur est, quant à elle, proportionnelle aux conséquences financières qui en découlent pour le requérant à l’acte.